Autonomía digital y tecnológica

Código e ideas para una internet distribuida

Linkoteca. AirBNB


Diagrama de pesos según metodología de contabilidad de viviendas turísticas en Valencia

El trabajo de @data_hippo tiene muchísimo valor. Porque da acceso público a datos que hoy en día no entran en estadísticas oficiales. Pero a la hora de cuantificar la oferta real en la ciudad es importante leer su metodología: https://datahippo.org/es/datamodels/

Contabilizan registros de viviendas que pueden haberse publicado hace dos meses solo un fin de semena igual que una vivienda que está activa todo el año. Cuentan viviendas que han salido hace tres meses pero igual no está activa este mes.

Para inspección debe ser una buena herramienta, porque muestran todos los que se publicitan. Para estimar impactos debe de trabajarse su base de datos (es #opendata) y se puede desagregar en función de fecha de descarga por primera vez y las actualizadas.

Por ejemplo, para #Barcelona han publicado una oferta de 27.000 apartamentos en @airbnb cuando la oferta activa media es realmente 16.350, donde además se debe separar entre viviendas enteras (7.930) y habitaciones (8.420), esta última además debe entenderse como oferta legal

En el informe al que pareces hacer referencia realizado por @VLCenComu y @Maria_Oliver_ se han analizado mal los datos de @data_hippo . Publican el dato de #VT (viviendas turísticas) para #Valencia de 11.150, y 1.400 nuevas en 3 meses.

ERROR DE NO ELIMINAR REPETIDOS: para ello @VLCenComu interpretamos que han sumado linealmente los datos de las cuatro plataformas que publica @data_hippo en su #opendata sobre la ciudad de #Valencia

De esa descarga se obtendrán los siguientes datos – @airbnb = 9.394 – @homeaway = 1.125 – @HouseTrip = 318 – @onlyapartments = 288 Total = 11.125 (error de 25) De ahí parece salir el dato (agregado) de la oferta actual en septiembre que publica @levante_emv y los 1.400

ERROR CONSIDERACIÓN DE LA FECHA DE MUESTRA: como comentamos en el hilo precedente @data_hippo publica datos agregados de meses, y es importante analizar en detalle las fechas de la última actualización de cada registro. Lo hemos hecho con el siguiente resultado:

REGISTROS ACTUALIZADOS SEPTIEMBRE 2018: si consideramos los registros actualizados durante todo el mes de septiembre, el resultado agregado de las cuatro plataformas es de 6.445 anuncios. En la misma base de datos hay 1.408 registros que no se actualizan desde 2017.

ESTIMACIÓN CONJUNTA VT y HABITACIONES. En la estimación de @VLCenComu se debe deducir que no han desagregado las habitaciones de las viviendas completas (equiparables a las VT). Si así lo hiciese el valor sería inferior: 4.645 VT, y 1.800 habitaciones identificadas en Sep.

Si así lo hubiesen hecho habrían descubierto que @theAirDNA tiene hoy mismo publicada una oferta activa de anuncios SOLO de @airbnb de 4.926 VT (completas) y 2.141 habitaciones. Si solo se analizan los datos de @data_hippo actualizados en septiembre para la misma plataforma

Entonces el informe de @VLCenComu hubiese recogido para @Airbnb 3.997 VT, y 1.800 habitaciones, más cercano dato de @theAirDNA . Cabe aportar que el dato de @inAtlas de julio es, para @Airbnb , de 4.827 VT, y 2.085 habitaciones, en el mismo orden de magnitud

METODOLOGÍA DE CONTABILIDAD: es importante definir bien la metodología de adquisición de datos y de cuantificación, con el mero objetivo de saber qué se cuenta y saber qué decisiones de ordenación se toman en consecuencia. En este sentido @terra_urbe comparto un diagrama:

DIAGRAMA DE PESOS SEGÚN METODOLOGÍAS DE CONTABILIDAD DE #VT de @Airbnb : En el mismo se toma como valor 100 el volumen de registros acumulados durante toda la vida de la plataforma en una ciudad. Este valor es el publicado por @theAirDNA en su indicador #RentalGrowth

Diagrama de pesos según metodología de contabilidad de viviendas turísticas en Valencia

Este valor acumulado lo han venido usando en una importante cantidad de investigaciones científicas de #EEUU en el análisis del impacto de @Airbnb sobre el precio de alquiler o sobre los precios hoteleros. Si consideramos sólo los publicados los últimos 6 meses, el dato sería

El 37% del principal. Si fuesen 3 meses se quedaría en el 26%, que es el dato más asimilable a la metodología de @data_hippo . En el caso de coger 1 mes, el resultado sería del 21% que es la metodología que usa @theAirDNA (ellos anuncian que son 2 semanas de acumulados)

El propio mecanismo de construcción de las clases sociales en el mercado inmobiliario necesita la segregación para que haya un diferencial de precio. Como decía un amigo, tú pagas para que no estén los más pobres al lado de ti cuando compres una vivienda.

En el caso de Madrid, la gente que se ha ido a vivir a Getafe u otras ciudades del área metropolitana ha sido principalmente aquella con estudios, quedándose en los barrios originarios los padres sin estudios y familiares que no han prosperado. Ese barrio, en relación a la media nacional, está peor, aunque en términos absolutos quizá esté igual que hace diez años. Lo que pasa es que no ha mejorado al mismo nivel que las ciudades de nueva residencia de sus vecinos más prósperos.

La aparición de plataformas como Airbnb está generando controversias con vecinos y administraciones públicas. ¿Cómo valora la irrupción de este fenómeno?

Cuando utilizas un elemento residencial -que tenía un valor como tal y competía con otros precios- con fines turísticos se generan tensiones. Por un lado, la relación con los habitantes del edificio: si tu edificio es residencial, tú tienes derecho a que todos los pisos sean residenciales. Y si hay una parte que no es residencial, debe haber alguien a cargo, como en las pensiones. Ahora mismo tienes tres pisos en Airbnb y no tienes ni a quién dirigirte.

La otra tensión se produce desde el punto de vista de precios. Está claro que ganas mucho más alquilando a turistas que con un alquiler residencial, pero si eso es una actividad económica con esa tasa de beneficio, tiene que tener las mismas condiciones que cualquier otra actividad económica. Es lo que están intentando hacer algunos ayuntamientos: poner límites y, cuando se pongan, que haya servicios como punto de contacto, donde se pueda acudir en caso de conflicto. No solo por el alquiler, si no por los perjuicios que puede generar.

Ahí está la falacia de la economía colaborativa: un montón de gente encuentra un espacio desregulado y viva fuera de la norma. Si no pagas impuestos, eso no es economía colaborativa, es defraudación colaborativa.

El sistema está pensado para que pagues lo máximo que puedas. Es uno de los problemas de Internet y la economía colaborativa: te hace entrar en una subasta infinita contra miles de personas. Antes quien alquilaba un piso tenía unas pocas decenas de personas interesadas pero ahora, si el piso está en buena situación, hay miles de personas tras él, y siempre algunas tendrán más poder adquisitivo, lo que marca los precios.

También se ha producido una carencia de pisos en alquiler que viene por dos motivos. El primero, hay gente que no quiere vivir donde hay otro tipo de viviendas y empieza a competir en esta subasta por los espacios más próximos. Eso hace que las subastas se vayan extendiendo más allá de las zonas céntricas.

El otro fenómeno ha sido la nueva ley de arrendamientos urbanos, que pasó el contrato de cinco a tres años, con lo cual un montón de gente se ha encontrado con sus pisos sin inquilinos dos años antes, justo en el momento en el que todo el mundo está entrando en esa subasta.

Hay que regular el mercado de vivienda en alquiler, que es un bien social, para que tenga unas normas que lo hagan estable, que eliminen el efecto subasta. Es decir, al revés de lo que se está haciendo. Ahora mismo, a todo aquel que tiene un piso alquilado le descuenten un porcentaje en torno al 60% al hacer la declaración de la renta, independientemente del precio de la mensualidad, del tipo de alquiler o sus condiciones.

Habría que extender la supresión del factor subasta también a otros puntos. Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) no deberían poder venderse libremente, pero entras en la página web del Ministerio [de Fomento] y casi lo primero que encuentras es cómo se puede desclasificar la vivienda VPO para pasarla al mercado y venderla.

Hay quien ya habla de una burbuja de la vivienda en alquiler.

La burbuja es un concepto distinto. Las burbujas financieras no se producen con la renta real, sino mediante créditos: tuvimos que importar dinero de fuera para las hipotecas. El concepto burbuja puede producir una reflexión poco clara sobre el tema. Lo que hay es una traslación de los fenómenos de desregulación sobre un mercado que tendría que tener una regulación mayor; por ejemplo, ampliando los tiempos de duración de contratos. El problema que nos encontramos no es tanto una burbuja, sino que el alquiler se ha desregulado.

“El principal problema que le veo al activismo basado en el consumo (no compro de esto, no voy a esta tienda) es que tiende a ser individual. Puede haber un boicot colectivo, pero siempre depende de la responsabilidad de cada cual. El activismo en la producción tiende, en cambio, a ser colectivo. Como en los sindicatos laborales o, en cierto modo, en los sindicatos de inquilinos. De hecho, creo que tiene más sentido ir a la base del problema: las relaciones de producción y de propiedad. Ambas formas de activismo son combinables, pero la del consumo crítico tiende a reflejar dinámicas de mercado: compro o dejo de comprar por preferencias individuales”. De hecho, él mismo reconoce usar Amazon: “Lo uso porque tienen una oferta que no encuentro en otro lugar, como libros descatalogados a buen precio porque no puedo encontrarlo en librería afín o cercana. Y porque es cómodo, para qué vamos a negarlo”.

Tal y como aparece en la orden ministerial, las plataformas de alquiler vacacional deberán identificar al titular de la vivienda (y, en su caso, del que tiene el derecho a cederla) y a las personas a las que se les alquila. También deberán dar la dirección completa y la referencia catastral del inmueble. El número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos, las fechas y el importe percibido por el titular deberán asimismo constar.

De manera opcional, pero para evitar eventuales peticiones de información adicional de la Agencia Tributaria, Airbnb, Homeaway y similares podrán dar también otros datos como la identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

Para Javier Gil, del Sindicato de Inquilinas, “es increíble que a estas alturas no haya un mayor control y que se pueda estar operando con múltiples pisos en plataformas como Airbnb y no se declaren las ganancias”. En todo caso, a su juicio “este tipo de medidas no solucionan los principales problemas que los pisos turísticos están generando, relacionados con la subida de los alquileres y la turistificación de la ciudad”.

Hace tres años que la Agencia Tributaria lleva a cabo una campaña específica sobre alquiler turístico, cuyas ganancias se deben incorporar en la declaración de la renta. En 2017 se enviaron 136.000 avisos a contribuyentes de la obligación de declarar esta actividad. Desde que comenzaron estas campañas, los rendimientos de capital inmobiliario declarados en la renta han crecido un 40%.

La capital balear ha adoptado una medida pionera en todo el estado por la que prohibirá definitivamente los pisos turísticos en toda la ciudad. El equipo de gobierno formado por PSOE, Més y Podem ha tomado esta decisión después de encargar varios estudios y análisis que han revelado que la oferta de pisos turísticos no reglados aumentó un 50% entre 2015 y 2017 hasta alcanzar las 20.000 plazas comercializadas en la ciudad. En Palma solo 645 de las viviendas ofertadas cuentan con licencia.

Precios de alquiler de larga duración en Madrid, según Airbnb

‘Fake news’ de Airbnb para convencer a Cifuentes y Carmena. La empresa ha publicado un informe que tiene poca credibilidad, lleno de imprecisiones, que omite datos y contiene demasiados sesgos. Desmontamos los cuatro mitos principales.

Airbnb dice en su informe que un 81% de los anfitriones tienen un único anuncio. Pero han omitido la cantidad de anuncios que tienen el 19% restante. Es decir, han omitido que un 3,11% de los anfitriones controla el 23,42% de la oferta en Airbnb.

Además, si nos centramos en las noches de hospedaje: el 0,44% de los anfitriones con más de 20 ofertas controlan el 10,53% de las noches de hospedaje; y aquellos con entre seis y 20 ofertas, controlan el 18,09% del mercado. El mercado de Airbnb lo controlan profesionales

Peer-to-peer markets, collectively known as the sharing economy, have emerged as alternative suppliers of goods and services traditionally provided by long-established industries. We explore the economic impact of the sharing economy on incumbent firms by studying the case of Airbnb, a prominent platform for short-term accommodations. We analyze Airbnb’s entry into the state of Texas, and quantify its impact on the Texas hotel industry over the subsequent decade. We estimate that in Austin, where Airbnb supply is highest, the causal impact on hotel revenue is in the 8-10% range; moreover, the impact is non-uniform, with lower-priced hotels and those hotels not catering to business travelers being the most affected. The impact manifests itself primarily through less aggressive hotel room pricing, an impact that benefits all consumers, not just participants in the sharing economy. The price response is especially pronounced during periods of peak demand, such as SXSW, and is due to a differentiating feature of peer-to-peer platforms — enabling instantaneous supply to scale to meet demand.

Del acogedor sofá en casa ajena vía Couchsurfing, con una importante base relacional y de comunidad internacionalista en red, se da el salto al mayor operador de alojamiento temporal distribuido que es Airbnb, que logra poner en jaque al sistema hotelero tradicional (del mismo modo que en su momento Napster hizo tambalearse y redefinirse al mercado musical), a la vez que se convierte en punta de lanza de procesos de turistización y gentrificación desregularizados.

Las tecnologías que sustentan las relaciones e intercambios deben ser libres. Para ello, sacando el mayor partido a los avances tecnológicos, necesitamos alcanzar un mayor grado de soberanía en el entorno digital y entre otras cosas, llegar a adoptar la programación como un nuevo lenguaje; pero primero, ser más conscientes de la información que generamos y compartimos, de los permisos que damos, y entender que “si algo es gratis, es porque tu eres el producto”.