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Linkoteca. burbuja inmobiliaria


El año en el que más se construyó en España fue 1960. Por primera vez en varias décadas, el país experimentó una estabilidad económica que permitió un pequeño salto en la calidad de vida. Coincidió con el éxodo rural, para el que hicieron falta nuevas construcciones que acogiesen a los recién llegados del campo, y con el origen de un turismo que capitalizaría la economía española hasta nuestros días. La época conocida como el ‘desarrollismo’ propició dos programas de planificación económica y social en torno a zonas industrializadas y de costa que dibujaron el desarrollo urbano de los años posteriores.

Según el castastro, el 17% de construcciones de todas las capitales de provincia data de esa década. Luego llegaron los PAU, que alejaron la vida del casco histórico de las capitales, las grandes urbanizaciones, la burbuja y, también, los cadáveres inmobiliarios de la crisis.

…la fabricación en cadena del Seat 600 hizo que el automóvil pasara de ser un artículo de lujo a una utilidad de clase media, dando lugar a un nuevo enfoque urbanístico: ¿por qué vivir en el centro si ya es posible hacerlo en una casa más amplia sin tardar más de 20 minutos al trabajo?

Nació así el fenómeno del ‘urban sprawl’ o la dispersión urbana, que dio lugar a casi todos los barrios fuera de la M-30, como Aluche, Móstoles o Vallecas, donde se construyeron principalmente edificios de ladrillo; o Fuencarral y Pozuelo, lugares al norte en los que proliferaron las primeras urbanizaciones de chalés.

…este nuevo concepto de Madrid supuso la ruptura de una ciudad centrada en la proximidad, en una ciudad dispersa, basada en el coche.

La nueva legislación de las SOCIMI y la reforma de la LAU entran en vigor en 2013. Desde el año siguiente se disparan los precios de los alquileres, con subidas astronómicas lideradas por Barcelona y Madrid.

Fondos de inversión internacionales empezaron a comprar paquetes desorbitados de entre 200 y 2.000 viviendas por precios muy por debajo del mercado.

Los bancos se deshacen de sus paquetes de viviendas tóxicas, que serán adquiridas por fondos buitre en un mercado articulado sobre SOCIMI. Al mismo tiempo, la banca española comenzaría un proceso de inversión en SOCIMI para captar parte de los beneficios del nuevo ciclo.

El objetivo no solo es el beneficio que su actividad genera en el mercado, sino la revalorización del inmueble como activo financiero-inmobiliario. La inversión masiva en activos inmobiliarios se basa en las expectativas de que dichas inversiones producen de manera automática mayores subidas del valor de los activos.

La burbuja de alquileres generada de forma intencionada por las políticas del Gobierno ha sido un medio para reactivar a su vez una burbuja inmobiliaria en toda regla.En el periodo post-2008, una vez más, la intención del Gobierno ha sido reactivar una burbuja desde el sector de los alquileres, que se iba a articular sobre tres ejes y fases: una burbuja de alquileres, que impulse una burbuja de compraventa e hipotecaria, que a su vez genere un nuevo ciclo de construcción de vivienda de obra nueva.

Ante las dificultades para alquilar y las subidas de precios, la opción de compra se vuelve una solución cada vez más rentable y extendida para quienes “se lo pueden permitir”. Más como necesidad que como deseo, ya que muchas de estas personas preferirían vivir de alquiler pero se ven forzadas a la compra ante los abusos del mercado de alquiler.

Ante las dificultades para alquilar y las subidas de los precios, por muy increíble que parezca, emergen una vez más los discursos pre-2008: es mucho mejor comprar que alquilar, una hipoteca a 30 años es más rentable y se paga menos que alquilando.

El Gobierno del PP y los especialistas del sector, insistían una y otra vez en que las subidas de los alquileres se deben a que la demanda de vivienda supera a la oferta, y en que la solución pasa por edificar más vivienda. Pero las políticas de oferta, basadas en la construcción masiva de vivienda, solo buscan aumentar la burbuja, ya que España es uno de los países del mundo con más vivienda construida por habitante y con más vivienda vacía de Europa.

Cómo ya sucedió con la burbuja de 1995-2007, cuanto más se construya y cuanto más se urbanice, mayor será la subida de los precios de la vivienda

La venta de vivienda social ha sido sistemática durante los anteriores gobiernos municipales del Partido Popular. A la enajenación de 1.860 viviendas a Fidere por parte del Gobierno de Ana Botella que en estos momentos se encuentra judicializado, hay que sumarle otras 3.000 viviendas a otros fondos buitre.

«Hay que tener en cuenta que el parque de alquiler público no llega al 2% en Madrid, la incidencia es nula», explica la arquitecta. «Siempre que hablemos del modelo Viena o el de otras ciudades europeas hay que tener en cuenta que en esos casos las ciudades cuentan con un elevado número de vivienda pública entorno al 20% o el 25% sino no hay manera de incidir en el precio»

Disponer de repente de un parque de vivienda pública del 20% del total para incidir en los precios del alquiler es casi imposible. Por eso, para Raquel Rodríguez hay otras medidas que se pueden poner en marcha desde ya que ayudarían a regular los precios desorbitados que sufren las grandes ciudades. A su juicio, los alquileres turísticos influyen pero no es el único problema.

La enajenación de patrimonio público ha sido una constante durante los últimos 20 años en la capital donde la política pública de vivienda se ha basado en la venta. La pérdida de viviendas públicas durante las últimas dos décadas se ha cuantificado en 23.000, según la EMVS, lo que supone que de no haberse producido todas estas ventas en la actualidad el Ayuntamiento de Madrid contaría con parque estimado de 29.000 viviendas.