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Linkoteca. burbuja inmobiliaria


La nueva legislación de las SOCIMI y la reforma de la LAU entran en vigor en 2013. Desde el año siguiente se disparan los precios de los alquileres, con subidas astronómicas lideradas por Barcelona y Madrid.

Fondos de inversión internacionales empezaron a comprar paquetes desorbitados de entre 200 y 2.000 viviendas por precios muy por debajo del mercado.

Los bancos se deshacen de sus paquetes de viviendas tóxicas, que serán adquiridas por fondos buitre en un mercado articulado sobre SOCIMI. Al mismo tiempo, la banca española comenzaría un proceso de inversión en SOCIMI para captar parte de los beneficios del nuevo ciclo.

El objetivo no solo es el beneficio que su actividad genera en el mercado, sino la revalorización del inmueble como activo financiero-inmobiliario. La inversión masiva en activos inmobiliarios se basa en las expectativas de que dichas inversiones producen de manera automática mayores subidas del valor de los activos.

La burbuja de alquileres generada de forma intencionada por las políticas del Gobierno ha sido un medio para reactivar a su vez una burbuja inmobiliaria en toda regla.En el periodo post-2008, una vez más, la intención del Gobierno ha sido reactivar una burbuja desde el sector de los alquileres, que se iba a articular sobre tres ejes y fases: una burbuja de alquileres, que impulse una burbuja de compraventa e hipotecaria, que a su vez genere un nuevo ciclo de construcción de vivienda de obra nueva.

Ante las dificultades para alquilar y las subidas de precios, la opción de compra se vuelve una solución cada vez más rentable y extendida para quienes “se lo pueden permitir”. Más como necesidad que como deseo, ya que muchas de estas personas preferirían vivir de alquiler pero se ven forzadas a la compra ante los abusos del mercado de alquiler.

Ante las dificultades para alquilar y las subidas de los precios, por muy increíble que parezca, emergen una vez más los discursos pre-2008: es mucho mejor comprar que alquilar, una hipoteca a 30 años es más rentable y se paga menos que alquilando.

El Gobierno del PP y los especialistas del sector, insistían una y otra vez en que las subidas de los alquileres se deben a que la demanda de vivienda supera a la oferta, y en que la solución pasa por edificar más vivienda. Pero las políticas de oferta, basadas en la construcción masiva de vivienda, solo buscan aumentar la burbuja, ya que España es uno de los países del mundo con más vivienda construida por habitante y con más vivienda vacía de Europa.

Cómo ya sucedió con la burbuja de 1995-2007, cuanto más se construya y cuanto más se urbanice, mayor será la subida de los precios de la vivienda

La venta de vivienda social ha sido sistemática durante los anteriores gobiernos municipales del Partido Popular. A la enajenación de 1.860 viviendas a Fidere por parte del Gobierno de Ana Botella que en estos momentos se encuentra judicializado, hay que sumarle otras 3.000 viviendas a otros fondos buitre.

«Hay que tener en cuenta que el parque de alquiler público no llega al 2% en Madrid, la incidencia es nula», explica la arquitecta. «Siempre que hablemos del modelo Viena o el de otras ciudades europeas hay que tener en cuenta que en esos casos las ciudades cuentan con un elevado número de vivienda pública entorno al 20% o el 25% sino no hay manera de incidir en el precio»

Disponer de repente de un parque de vivienda pública del 20% del total para incidir en los precios del alquiler es casi imposible. Por eso, para Raquel Rodríguez hay otras medidas que se pueden poner en marcha desde ya que ayudarían a regular los precios desorbitados que sufren las grandes ciudades. A su juicio, los alquileres turísticos influyen pero no es el único problema.

La enajenación de patrimonio público ha sido una constante durante los últimos 20 años en la capital donde la política pública de vivienda se ha basado en la venta. La pérdida de viviendas públicas durante las últimas dos décadas se ha cuantificado en 23.000, según la EMVS, lo que supone que de no haberse producido todas estas ventas en la actualidad el Ayuntamiento de Madrid contaría con parque estimado de 29.000 viviendas.